ISEK: Investition in Werthaltigkeit, Resilienz und Standortqualität

Beim Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) für die Ortsmitte von Schlangen geht es um mehr als neue Pflasterflächen, Bäume oder eine veränderte Verkehrsführung. Aus wirtschaftlicher Perspektive geht es um die langfristige Qualität und Widerstandsfähigkeit eines Standortes – und damit um Faktoren, die für Immobilieneigentümer, Finanzierer und Versicherer unmittelbar relevant sind.
Denn die Frage, wie klimaresilient, attraktiv und investitionsfähig ein Standort in zehn, zwanzig oder dreißig Jahren ist, wird zunehmend auch zu einer Frage von Risiken, Immobilienwerten, Finanzierbarkeit und Versicherbarkeit.

Klimaanpassung ist Risikomanagement

Starkregen, Hitze und andere Naturgefahren sind längst keine abstrakten Zukunftsrisiken mehr. Die Versicherungswirtschaft beschäftigt sich intensiv mit den daraus entstehenden finanziellen Folgen.

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) warnt vor einer Entwicklung aus steigenden Schäden und steigenden Versicherungsprämien, wenn Prävention und Klimaanpassung nicht konsequent vorangetrieben werden. Zu den ausdrücklich geforderten Maßnahmen gehören auch die Entsiegelung von Flächen und eine stärkere Berücksichtigung von Klimarisiken beim Planen und Bauen. 

Auch große Versicherer argumentieren inzwischen eindeutig in diese Richtung. Die Allianz bezeichnet Risikovorsorge, Prävention und Investitionen in klimaresiliente Infrastruktur als zentrale Voraussetzung dafür, Schäden durch Wetterextreme zu reduzieren. Munich Re geht noch einen Schritt weiter und weist für die Immobilienwirtschaft darauf hin, dass Klimarisiken zu Wertverlusten von Immobilien führen können – und dass gezielte Resilienzmaßnahmen dazu beitragen können, Attraktivität und Wert von Immobilien zu sichern.

Genau hier setzt das ISEK in Schlangen an: Entsiegelung, zusätzliche Baumstandorte, klimaresiliente Grünstrukturen und eine dezentrale Regenwasserbewirtschaftung nach dem Schwammstadtprinzip sollen die Ortsmitte widerstandsfähiger gegenüber Hitze und Starkregen machen.

Das ist keine dekorative Zusatzleistung. Es ist kommunales Risikomanagement.

Für Banken wird Klimarisiko zum Finanzierungsrisiko

Auch für die Finanzwirtschaft gewinnen physische Klimarisiken von Immobilien an Bedeutung. Banken und Immobilienwirtschaft erfassen zunehmend Nachhaltigkeits- und Risikodaten von Gebäuden. Der Zentrale Immobilien Ausschuss und der Verband deutscher Pfandbriefbanken haben dafür beispielsweise gemeinsame Nachhaltigkeits-Kennzahlen für die Immobilienwirtschaft entwickelt.

Wie konkret diese Entwicklung bereits ist, zeigt auch die Deutsche Bank: Bei bestimmten Refinanzierungen von Wohnimmobilien werden physische Klimarisiken wie Überflutung, Hitze oder andere Naturgefahren objektbezogen bewertet. Gebäude mit sehr hoher Exposition gegenüber mindestens einem physischen Klimarisiko können dabei bestimmte Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllen.

Für einen Immobilienstandort bedeutet das langfristig: Nicht nur das einzelne Gebäude zählt. Auch die Resilienz seines Umfeldes wird zunehmend relevant.

Eine Kommune, die heute in Regenwassermanagement, Entsiegelung, Verschattung und klimaangepasste öffentliche Infrastruktur investiert, reduziert damit Risiken im unmittelbaren Umfeld privater Immobilien.

Standortqualität ist auch Immobilienqualität

Für die Immobilienwirtschaft kommt ein zweiter Faktor hinzu: die Qualität des Standortes.

Der Wert einer Immobilie entsteht nicht allein innerhalb der Grundstücksgrenze. Er hängt auch davon ab, wie attraktiv das Umfeld ist: Wie gut ist ein Standort erreichbar? Gibt es Einzelhandel und Dienstleistungen? Wie ist die Qualität des öffentlichen Raums? Gibt es Grün, Begegnungsmöglichkeiten und attraktive Wege? Funktioniert ein Ortszentrum auch für eine älter werdende Bevölkerung?

Das ISEK investiert damit auch in das Umfeld privater Immobilien.

Die geplante Aufwertung des öffentlichen Raums, mehr Grün, Barrierearmut, eine höhere Aufenthaltsqualität und die Stärkung von Handel und Dienstleistungen können dazu beitragen, die Ortsmitte langfristig als Wohn-, Geschäfts- und Investitionsstandort attraktiv zu halten.

Gerade vor dem Hintergrund des demografischen Wandels ist ein gut erreichbares Zentrum mit kurzen Wegen, medizinischer Versorgung, Dienstleistungen und Einkaufsmöglichkeiten ein Standortfaktor.

Öffentliche Investitionen können private Investitionen auslösen

Ein weiterer Aspekt ist für die Immobilienwirtschaft besonders interessant: Mit dem ISEK soll nicht ausschließlich in öffentliche Flächen investiert werden.

Die Städtebauförderung eröffnet grundsätzlich auch Möglichkeiten, private Investitionen in den Gebäudebestand und die Aufwertung von Immobilien anzustoßen. Im Rahmen der weiteren Umsetzung können entsprechende Förderinstrumente dazu beitragen, Modernisierungs- und Gestaltungsmaßnahmen privater Eigentümer zu unterstützen.

Damit entsteht ein Hebeleffekt: Öffentliche Investitionen verbessern Straßen, Plätze, Grünstrukturen und Aufenthaltsqualität. Gleichzeitig können Anreize für Investitionen in den privaten Gebäudebestand entstehen.

Für Eigentümer kann dies ein attraktiver Zeitpunkt sein, ohnehin anstehende Modernisierungen mit der Entwicklung des gesamten Standortes zu verbinden.

Nicht investieren hat ebenfalls einen Preis

Bei der Diskussion über das ISEK wird häufig zunächst auf die Investitionskosten geschaut. Aus wirtschaftlicher Sicht gehört jedoch auch die Gegenfrage dazu: Was kostet es langfristig, nicht zu investieren?

Ein öffentlicher Raum mit zunehmendem Sanierungsbedarf, geringe Klimaanpassung, steigende Schäden durch Extremwetter, fehlende Barrierefreiheit, eine nachlassende Aufenthaltsqualität oder Leerstände besitzen ebenfalls einen wirtschaftlichen Preis.

Versicherungen kalkulieren Risiken. Banken bewerten Sicherheiten. Immobilienunternehmen betrachten Standort- und Wertentwicklung.

Aus genau dieser Perspektive sollte auch die Entwicklung der Schlänger Ortsmitte betrachtet werden.
Das ISEK ist deshalb nicht nur ein städtebauliches Projekt. Es ist eine langfristige Investition in die Resilienz, Werthaltigkeit und Investitionsfähigkeit des Standortes Schlangen.

Für Banken, Versicherungen, Immobilienunternehmen und Eigentümer liegt darin ein gemeinsames Interesse: Ein attraktiver und klimaresilienter Ortskern reduziert Risiken, schafft Investitionsanreize und verbessert die Voraussetzungen dafür, dass Immobilien und Geschäftsstandorte auch langfristig nachgefragt, finanzierbar und versicherbar bleiben.

Wer langfristig in Schlangen investiert, finanziert oder Risiken absichert, sollte deshalb auch ein wirtschaftliches Interesse daran haben, dass die Gemeinde heute in die Zukunftsfähigkeit ihres Ortskerns investiert.